• 占用耕地建房,這個稅法新草案擲地有聲!
  • 資訊類型:熱點關注  /  更新時間:2018-09-04  /  瀏覽:1616 次  /  

       占用耕地建房等將繳納耕地占用稅。這是最新的《中華人民共和國耕地占用稅法(草案)》里的明確規定。


       今天從全國人大傳出消息,8月27日至8月31日,十三屆全國人大常委會第五次會議在北京舉行,會議審議了《中華人民共和國耕地占用稅法(草案)》(簡稱“草案”)。草案明確,占用耕地建房或者從事非農業建設的單位和個人為耕地占用稅的納稅人,依法繳納耕地占用稅,占用耕地建設農田水利設施不繳納耕地占用稅。


       8月21日,自然資源部國家自然資源總督察辦公室負責人馬素蘭在 "大棚房’問題專項整治行動媒體吹風會”上稱,“自然資源部會同農業農村部,通過對京津冀三地初步排查,發現違法建設‘大棚房’項目2799個,棚數3.6675萬個,涉及土地面積9869畝,購買者70%以上是城市居民,初步排查還發現不少地區存在流轉農村土地違法違規進行非農建設問題,表現形式多以發展現代農業為名擅自改變農用地用途違法占地建設住宿餐飲、休閑旅游等經營性場所?!?/p>


       這是40年城市和城鎮化進程里,違法占用耕地建房的一個地區的某一時期的典型數據,因為利益高與違法成本低,盡管國家三令五申,但是一些人與企業往往鋌而走險,違法占用耕地進行各種各樣形式的房地產開發。


       中國房地產報記者此前采訪獲悉,經過多年的持續努力,我國初步建立起了包括規劃控制、用途管制、標準核定等管控性耕地的?;た蚣芴逑?。中央政府也提出目標,“到2020年全國耕地保有量不少于18.65億畝,永久基本農田?;っ婊簧儆?5.46億畝,確保建成8億畝、力爭建成10億畝高標準農田?!?/p>


       目前,另一面新情況是,新型城鎮化發展背景之下,全國特色小鎮建設勃勃興起,以及大力發展住房租賃市場背景下鼓勵農村集體建設用地入市的局面,這無形中對我國的耕地?;ひ殘緯閃誦綠粽?。


       城鎮化占用耕地現象多


 


中國房地產報記者從《中國農業科學》期刊近期發布的《全球耕地利用格局時空變化分析》里看到一個數據分析,2000年至2010年期間,全球耕地面積呈現微弱增長趨勢,增加面積達44173.25x104公頃,增加幅度為2.2%。從各大洲層面來看,非洲、歐洲、亞洲、美洲、大洋洲耕地面積均出現增長,但從國家層面來看,全國人口最多的農業大國中國,在此期間由于城市化推進和退耕還林政策的開展,耕地面積下降194.97 x 104公頃,減少幅度為1.05%。


所以,耕地占補平衡政策是我國針對工業化、城鎮化建設占用耕地不斷擴大而推出的補救措施。


針對我國耕地面積的態勢,中國企業資本聯盟副理事長柏文喜表示,“很多城市開發區和城市新區占用的都是曾經的耕地,只是經過了相應的土地征用手續,將其變性為國有建設用地,開發商合規取得土地的來源就是這些國有建設用地,很多這類土地之前就是耕地。另外,集體建設用地在之前也大多是耕地,隨著集體建設用地的平權入市,開發商占用耕地建房的現象會更加擴大化,只不過是在占用耕地的過程中履行了現行法規規定的相應程序,并非意味著這些土地從來就不是耕地?!?/p>


8月21日,自然資源部召開新聞吹風會,通報14起“大棚房”問題典型案件。記者發現,京津冀地區最為突出,北京占4起,天津占4起,河北占2起。其余4起分別發生在山西、山東、河南與安徽。


需要說明的是,大棚房指以農業設施為名進行的違法建設,承租方建蔬菜大棚時,在旁邊和內部建設“配套用房”,對外租售。


由此凸顯兩大問題:一是在全球耕地面積增加的趨勢下,中國耕地面積減少問題值得關注;二是巧“借”耕地違規建房并租售的現象頻繁,主要表現為三種形態,即在農業園區或耕地上直接違法違規建設“私家莊園”,在農業大棚內違法違規建房,或者違規改擴建大棚看護房。


自然資源部國家自然資源總督察辦公室人士表示,近年來,一些地區“大棚房”問題不斷出現,侵占了寶貴的耕地資源,破壞了正常的農業生產秩序,在國家自然資源督察機構的督促下,有關地方人民政府嚴厲查處了一批“大棚房”違法占地案件,為切實發揮警示教育作用,自然資源部決定向社會公布這14起典型案件。


面對土地新的發展背景,草案提出“占用耕地建房需依法繳納耕地占用稅”。


對此,新城控股高級副總裁歐陽捷對中國房地產報記者表示,“這個稅在過去的耕地占用稅條例就有規定,并非新稅種?!鋇且蔥械轎?。


柏文喜則表示,“該稅種是為了有效?;じ?,以稅收手段減少對于耕地的無效占用和促進耕地開發而設立,在耕地占用獲得批準環節一次性征收,并對在2年內未進行項目建設而導致土地閑置的行為按照2倍稅額進行處罰。究其背景,以稅收手段有效?;じ睪陀行Ю猛戀?,同時以稅收形成土地復墾和開發新的耕地的資金來源,來保證國民糧食安全?!?/p>


分設四種征稅標準


記者了解獲悉,《中華人民共和國耕地占用稅法(草案)》將代替《中華人民共和國耕地占用稅暫行條例》(簡稱“暫行條例”),暫行條例于新法案施行之日起廢止。


根據草案,稅額以縣級行政區域為單位,按人均耕地面積的不同,在5元/平方米至50元/平方米間分為10元至50元、8元至40元、6元至30元、5元至25元四檔幅度稅額,稅款按實際占用耕地面積和規定的適用稅額一次性征收。各地區耕地占用稅的適用稅額由省、自治區、直轄市人民政府在稅額幅度內提出,適用稅額的平均水平不得低于國務院規定的平均稅額。


經濟發達且人均耕地特別少的地區,適用稅額可以提高不超過50%,占用基本農田的,適用稅額應當在相應基礎上提高50%。


中國房地產報記者梳理草案內容發現,針對不同占用情況,國家設置了征收、減半征收、免征,以及全額退還等四種檔位。


在征稅方面,占用園地、林地、草地、農田水利用地、養殖水面、漁業水域灘涂以及其他農用地建房或者從事非農業建設的,比照新法規征收耕地占用稅;對于鐵路線路、公路線路、飛機場跑道、?;?、港口、航道、水利工程占用耕地減按每平方米2元征收。


另外,農村居民經批準搬遷,新建自用住宅占用耕地超過原宅基地面積的,對超過部分按照當地適用稅額減半征收。


免稅情況則包括:農村居民經批準搬遷,新建自用住宅占用耕地不超過原宅基地面積的免稅;對于軍事設施、學校、幼兒園、社會福利機構、醫療機構占用耕地免稅;農村烈士遺屬、因公犧牲軍人遺屬、殘疾軍人以及生活困難的農村居民,在規定用地標準以內新建自用住宅繳納耕地占用稅確有困難的,予以免征。


值得一提的是,臨時占用耕地應繳納耕地占用稅,但納稅人在批準臨時占用耕地期滿之日起1年內恢復種植條件的,全額退還已繳納稅款。


不過,對于占用耕地建房的開發商來說,還有一套復雜的程序。根據《土地管理法》規定,農村的土地劃分為農用地和建設用地,而農用地主要是指耕地、基本農田,建設用地主要是指宅基地、集體建設用地等;只有建設用地才能夠修建房屋,所以想要在耕地上修建房屋,首先需要將農用地轉為建設用地。而《土地管理法》第四十四條規定:涉及農用地轉為建設用地的,應當辦理農用地轉用審批手續。


對于征收耕地占用稅是否會一定程度遏制開發商圈地腳步,柏文喜表示,“這個取決于開發商對市場的預期,如果能賺錢,則不會終止。如果不賺錢,即使政府將大量的耕地轉為國有建設用地后出讓,也會流拍,土地市場從來都如此。不過,現在對于耕地的占用,節奏實際是控制在政府手里,而不是開發商那里?!?/p>


最典型的案例是,2011年萬科香河歡慶城就是在違規用地的土地上建房,數百名首期購房人被套,雖然萬科是通過公開渠道獲得土地,但是源頭上香河縣在土地流轉和土地管理使用、征用過程中出現了一些違規行為。對于開發商而言,即使是占用耕地建房繳納耕地占用稅,也別去違法違規,做大一家企業都是篳路藍縷以啟山林地走過來,不要在土地上置企業于危險之境地。



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